Inmobiliaria

Capitalización Inmobiliaria: conozca en qué consiste esta propuesta para ser dueño de casa! (D.L. 1196)

Con la finalidad de seguir incentivando la decisión de convertirse en nuevo propietario de una vivienda y a la vez poner al alcance de los interesados otra fórmula de financiamiento, el gobierno peruano mediante las entidades correspondientes, con fecha 08 de Septiembre de 2015 publicó el Decreto Legislativo n° 1196.

En principio, es conveniente detallar el significado general de “capitalización”: es agregar a un determinado capital el importe de intereses para medir rendimientos posteriores.

Considerando lo anterior y aplicándolo al rubro inmobiliario, podemos entender que -capitalización inmobiliaria- es la creación de una cuenta individual (fondos para futura compra) simultánea a la cuenta de cuotas propiamente por alquiler y complementarias, que sumadas resultará un importe que será algo alto, pero la gran diferencia es que el total aportado a la cuenta de capitalización individual será recuperado por el cliente, en el supuesto desista continuar con éste tipo de contrato.

Mediante éste decreto legislativo se modifican diversos artículos de las ya existentes Leyes N° 26702 referida al Sistema Financiero en cuanto a suscribir operaciones de capitalización inmobiliaria y Ley N° 28364, ésta última que ya regulaba la capitalización inmobiliaria, pero que para el actual decreto y combinada con la ley antes mencionada, se enfocará exclusivamente a la promoción de acceso a viviendas para personas naturales.

Propicia también la formación de Empresas de Capitalización Inmobiliaria (ECI) ó de Operaciones Múltiples, exigiendo que cumplan con requisitos estipulados enfocados con la actividad de adquisición y construcción de inmuebles para vivienda y que muestren solidez financiera que les permita celebrar los respectivos contratos, siendo siempre supervisadas por la Superintendencia.

Celebración de Contrato

Mediante contratos en forma escrita, y utilizando el Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI), se financiará el uso de un inmueble para vivienda estableciéndose previo acuerdo el pago de cuotas periódicas, que incluirán entre otros: valor de arrendamiento, de capitalización individual, más importes complementarios: cálculo de tributos, seguro, mantenimiento y otros; éstos documentos deberán quedar inscritos en SUNARP. El Cliente puede en cualquier momento, decidir la compra e igualmente transferirla a un tercero; en éste último caso cumplirá con ciertas normas entre ellas la devolución del Bono BBP ó BFH.

Este Decreto tiene semejanza a lo ya establecido en contratos alquiler-venta ó Leasing Inmobiliario en lo que se refiere a la utilización de formatos, para éste caso el FUCI debidamente suscrito notarialmente y registrado, los bonos BBP ó BFH paga aplicar a la cuota inicial; así como el empleo del Proceso Único para Desalojo ante el incumplimiento de entrega del inmueble; además para el caso de las empresas: la exoneración de tributos por dedicación exclusiva al fin principal del presente D.L.

Terminación de Contrato

Los contratos de Capitalización Inmobiliaria llegarán a su término cuando se incumpla el pago de la cuota por 2 meses continuos, cuando se llegue a omitir pago de los importes complementarios por más de 6 meses y se destine la vivienda a otro uso, debiendo las empresas enviar carta notarial al Cliente avisando la cancelación del contrato y la deuda detallada, con la obligación de devolver el inmueble en los siguientes 10 días hábiles. Se establecen también otras causales: término vigencia contrato de arrendamiento sin ejercer su derecho a la compra, cesión de sus derechos a un tercero ó desacuerdo entre ambas partes. Toda mejora que hubiese el Cliente realizado dentro del inmueble, quedará a favor de las empresas al quebrarse el contrato.

Queda claramente establecido que el Cliente puede ejercer su derecho de compra del inmueble siempre y cuando cumpla con todo lo estipulado en el FUCI, de no ser así las empresas están obligadas a devolver los importes depositados correspondientes a la capitalización inmobiliaria y el tributo originado. No pueden intervenir en éstas propuestas: personas no habidas, con domicilio en el extranjero, incapacitados, con procesos cautelares, ni herederos.

En resúmen observamos que ésta nueva opción será aplicable a personas naturales que no puedan calificar para una hipoteca, por no contar con buena historia crediticia. Quedamos a la espera de la correspondiente Reglamentación que según lo ofrecido se dará en 90 días.

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