En el transcurrir de todos los tiempos, al desarrollarse la supervivencia de los diferentes grupos humanos, el objetivo de hallar un lugar seguro (vivienda) para el grupo ó parentela ha estado siempre presente, dando lugar a la creación de las grandes urbes. Aquí podrá conocer cuáles son los principales consejos a tener en cuenta al momento de comprar inmuebles nuevos, aplicable tanto para terrenos, casas y departamentos.

Actualmente, la decisión de invertir en la compra de un inmueble, constituye un acto de gran importancia pues los valores de las viviendas son realmente altos, por lo tanto puede darse el caso de que se reúnan aportes de todos los que conforman una familia para conseguir el valor requerido, ó quizás se obtenga la financiación de algún préstamo hipotecario para lograr comprar el inmueble deseado, por lo tanto no puede arriesgarse a concretar éste tipo de adquisición sin tener la información necesaria.

Con el objetivo de que ésta transacción comercial tenga resultado satisfactorio para los participantes, se aconseja tener en cuenta lo siguiente:

1.- Cuando decida comprar un terreno urbano, hay que determinar que uso le dará: casa-habitación, local comercial, depósito, etc. Se hace ésta mención porque hay condiciones diferentes para cada caso:

• Casa-habitación.- Es importante observar la ubicación del terreno, es decir la proximidad a los lugares elementales de la comunidad: mercado, colegio, iglesia, centro salud, centros de recreo y quizás también al centro de trabajo; de tal forma no perderá tiempo en llegar a ellos, aprovechándolo en actividades productivas. Si decide construir una casa, dispondrá sobre toda el área de terreno y linderos, que al ser más amplia tendrá más privacidad con respecto a los vecinos y por ser para uso familiar, logrará con fácil gestión obtener autorizaciones para servicios básicos: Luz, Agua y servicios adicionales. En caso de departamentos dispondrá aparte del área del departamento, de un porcentaje de las zonas comunes y cuenta con vigilancia.
• Local comercial.- Igualmente es importante la ubicación, que sea cercano a lugar con movimiento de público y además es determinante la zonificación que le corresponda: ya sea para uso de comercio vecinal o comercio zonal, según la cual autoriza el desarrollo de la actividad que tenga proyectado. Caso similar será para depósitos ó almacenes.

2.- Si prefiere comprar una casa ó departamento en un Condominio, debe tener presente que va a formar parte un grupo de personas (mínimo 2) debiendo cumplir un Reglamento Interno. Si se tratara de un edificio además del Reglamento Interno existe el régimen de propiedad horizontal.

3.- Tener en consideración el estado civil del posible comprador, en principio por la intervención del (la) cónyuge en la diversa documentación y además porque las necesidades que va a cubrir el futuro inmueble son diferentes.

4.- En todos los casos, comparar las  diferentes ubicaciones en la zona que elija , teniendo en cuenta que exista la facilidad ó viabilidad en cuanto los accesos a: vías de comunicación operativas, medios de transporte, mercado de productos comestibles, centro médico, grifo de combustible, comisaría, colegio, centro religioso, lugar para distracción, etc.

5.- Si está comprando un terreno, verificar si cuenta con los servicios básicos indispensables: agua potable, energía eléctrica (luz) y en el caso de comprar casa-habitación ó departamento ver la factibilidad de los servicios adicionales según las preferencias como teléfono, cable, internet. La existencia de las dos primeras menciones (agua y luz) ayudan a confirmar la propiedad del inmueble. Para éste fin se puede consultar a los siguientes teléfonos: en el caso de Sedapal al tel. 317-8000; Luz del Sur al tel. N° 617-5000; si se trata de Edelnor al tel. 517-1717.

6.- Examinar en forma minuciosa la siguiente documentación de propiedad:

• Copia del Título de propiedad ó documento que lo acredite (que pudiera ser compra-venta, anticipo de legítima ó herencia anticipada, donación etc.) Ver Ejemplo de Título de Propiedad
• Copia Certificada-Literal de la Partida Registral del inmueble y para mayor seguridad solicitar también el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) ambos documentos vigentes (con 30 días como máximo) y son otorgados por los Registros Públicos (SUNARP).
• Cuando compre una casa-habitación ó departamento es muy importante: que se encuentre inscrita en SUNARP la Declaratoria de Fábrica. Ver Ejemplo de Declaratoria de Fábrica
• Asimismo, en el caso de edificios, que figure inscrita la Partida de Independización (Propiedad Exclusiva y Propiedad común) Ver Ejemplos Documentos de Independización: Departamento y Casa
  
• Copia de los siguientes documentos municipales actualizados: HR (Hoja  Resúmen), PU (Predio  Urbano) y Certificado de no adeudo en el pago de los impuestos: predial y los arbitrios municipales. Antes de comprar un terreno averiguar qué Zonificación le corresponde. Después, si llegase a efectuar la compra, se tramitará el Certificado de Parámetros Urbanísticos. Ver Ejemplo de Certificado de Parámetros
• Si determina comprar una casa-habitación ó departamento revisar el documento PU (Predio Urbano), observar si la construcción actual coincide con la Declaratoria de Fábrica antes mencionada (Sunarp); además solicitar 1 juego de los planos aprobados por la Municipalidad. Ver Ejemplo de Hola de Predio Urbano
• Copia de los tres últimos recibos de servicios: luz, agua, teléfono, cable, internet, etc. (para verificar que no existe deuda).

7.- Observar también los documentos personales de los propietarios:

• Si es persona natural= solicitar copia de DNI vigente (si fuese de estado civil casado(a) debe intervenir el (la) cónyuge.
• Si es empresa (persona jurídica), solicitar copia de la ficha RUC y de la partida registral (igual que tenga vigencia activa).

8.- Averiguar los precios del mercado respecto a la zona ó lugar que es de su interés, teniendo en cuenta que son 2 los valores de un terreno: valor arancelario y valor comercial.

• Valor arancelario.- es el que establece cada municipalidad, de acuerdo a valor de arancel que ellos determinan.
• Valor comercial.- es el que cada propietario le dá a su inmueble, considerando la oferta y demanda del mercado inmobiliario.

9.- Verificación simple del área y cálculos:

En el caso de terreno: Después de revisar la partida registral del mismo, allí observará entre otros datos, el área total del terreno y sus linderos ó límites con terrenos vecinos. Cuando la forma del terreno es regular, es decir frente y fondo igual en M2. y ambos lados también, el cálculo es sencillo. Ejem.: Terreno con 9.00 mt. en el frente y el fondo; además 20.00 mt. en ambos costados, se considerará así: 9.00 X 20.00= 180.00 m2, quiere decir que el terreno tiene 180m2. como área total. Este será el primer control personal, luego es necesario buscar a un Ing. Topógrafo, para que se encargue del  levantamiento topográfico. Para calcular el valor del terreno, se debe tener en cuenta el valor comercial por cada metro cuadrado, que será multiplicado por el total del área. Del ejemplo anterior:

• Area total= 180.00m2. X valor comercial de cada metro $. 100.00
• 180.00  X  100.00  =  $. 18,000.00 será el VALOR DEL TERRENO

Cuando se trate de casa-habitación ó departamentos: Tener en cuenta que existen dos tipos de áreas: “área total” y el “área construída”.

En el caso de los departamentos en edificios, revisando la Partida de Independización verán que la cifra por área total es pequeña porque se determinan de acuerdo a porcentajes que le corresponde según la cantidad de pisos, sin embargo el área construída es mayor porque es la suma de los diferentes espacios habitables: sala, comedor, etc.

10.- Forma de pago:  Es uno de los pasos finales; se aconseja que todos los puntos antes señalados sean revisados con mucha atención; a fin de prevenir errores y complicados reclamos posteriores al pago ó cancelación del precio. Para efectuar el pago, lo mejor es entregar el importe acordado, con CHEQUE DE GERENCIA a la orden de la persona ó empresa que le vende el inmueble, así se evitará los robos ó asaltos por llevar efectivo en cantidades elevadas.  

Evite llevar efectivo. Usualmente, cuando ya existe la decisión de comprar, mientras se termina de verificar documentos ó coordinar con la familia, se paga un ARRAS, que significa un PAGO A CUENTA, como separación del inmueble; proceda igual, preferible es entregar un cheque de Gerencia. La emisión del Cheque de Gerencia, se realiza con los fondos en cuenta de algún banco, se solicita éste documento, previo pago de un derecho.

Otra forma de pago es la TRANSFERENCIA INTERBANCARIA, que es el traslado de fondos entre cuentas bancarias, usando sistemas computarizados y los códigos interbancarios (20 dígitos) con ésta modalidad se transfiere la cantidad acordada por comprar un inmueble.

11.- El pago del impuesto a la renta no es aplicable en el caso de compra de inmueble.

12.- La alcabala grava (impone) a las transferencias de inmuebles, está a cargo del comprador, se debe pagar al contado y tiene como plazo hasta el último día útil del mes siguiente a la fecha de la transferencia. Es un requisito obligatorio para oficializar la elevación a escritura pública y la inscripción en los Registros Públicos.

Esperamos que teniendo en consideración lo detallado, entenderá con más facilidad el desarrollo de lo que tiene que observar cuando decida comprar un inmueble. Si busca tener mayores detalles sobre los procedimientos desarrollados anteriormente, y está pensando comprar un inmueble en el distrito de La Molina (Lima, Perú), puede comunicarse con nosotros para asesorarle de forma integral tanto en la elección de inmueble como en los procedimientos documentarios.